Verhuurders nemen in huurovereenkomsten of in de daarbij behorende algemene voorwaarden vaak een boeteclausule op. Dit komt er op neer dat de huurder een bedrag moet betalen voor iedere dag dat hij in strijd handelt met een bepaling van de huurovereenkomst. De boeteclausule kent twee functies. Ten eerste stekt het tot vergoeding van de schade. Ten tweede dient het de goede nakoming van de overeenkomst door de huurder aan te sporen.
Beding tot schadevergoeding
We spreken van een beding tot schadevregoeding als in de boeteclausule staat dat in het geval een huurder te laat is met betaling van de huur, hij een gefixeerd bedrag per dag betaalt aan de verhuurder.
Straf- of aansporingsbeding
Indien in de clausule is bepaald dat bij niet-nakoming een geldsom moet worden betaald of een andere prestatie moet worden verricht met als doel de schuldenaar aan te sporen om zijn verplichtingen goed na te komen dan spreken we van een straf- of aansporingsbeding.
Standaardcontracten/ROZ-contracten
Het is niet handig om een boeteclausule voor iedere nieuwe huurovereenkomst uit te onderhandelen. Daarom zijn er standaardcontracten waarin boeteclausules al geregeld zijn. De bekendste zijn de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Deze modellen zijn er voor kantoorruimte en voor winkelruimte.
Wanneer kan de boete bij verhuur van bedrijfsruimte gematigd worden?
De huurder kan de rechter vragen de bedongen boete te matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De huurder zal in een procedure een beroep moeten doen op matiging van de boete. De rechter kan niet ambtshalve de matiging van de boete toewijzen. Voorop staat immers wat partijen contractueel overeenkomen. De bevoegdheid tot matiging van bedongen boetes wordt daarom door rechters terughoudend gehanteerd.
Matiging van de boete kan alleen aan de orde komen als de toepassing van de boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat in de gegeven omstandigheden zal leiden.
De hoogte van de boete en de verhouding daarvan tot de werkelijk geleden schade door de verhuurder, de strekking en inhoud van de boeteclausule, de omstandigheden waaronder de boeteclausule is ingeroepen en de omstandigheden waaronder de tekortkoming in de nakoming door de huurder tot stand is gekomen, zijn feiten waarop gelet wordt door de rechter.
Als enkel de schade en de boete uiteenlopen is dat niet voldoende voor matiging. Matiging van de boete kan alleen aan de orde zijn als de boete buitensporig is in verhouding tot de werkelijk geleden schade door de verhuurder.
Wanneer kan de boete bij verhuur van een woonruimte gematigd worden?
Als er sprake is van een boeteclausule in een huurovereenkomst tussen een particuliere huurder of een professionele verhuurder dan ligt het anders.
Of een boeteclausule als oneerlijk kan worden aangemerkt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Over het algemeen zal een boeteclausule oneerlijk zijn als daarin een ongelimiteerde boete is opgenomen of wanneer de boete in geen verhouding staat tot de daadwerkelijk geleden schade door de verhuurder.
Een standaard boeteclausule bij de algemene voorwaarden in een huurovereenkomst van woonruimte, zoals in de ROZ-standaardmodellen voor bedrijfsruimte, is doorgaans bijna altijd onaanvaardbaar, als er niet door partijen over is onderhandeld, ziet op alle wanprestaties van de huurder ongeacht de aard, omvang en de ernst van de wanprestatie en als de boete niet is gemaximeerd.
Wanneer de rechter tot het oordeel komt dat er in de huurovereenkomst sprake is van een oneerlijke boeteclausule, zal hij het in zijn geheel buiten toepassing laten. Hij dan niet volstaan met matiging van de boete.
Een verhuurder van woonruimte die aanspraak wenst te maken op een contractuele boete volgend uit de algemene voorwaarden, zal rekening moeten houden met afwijzen of matiging van de boete. Hij zal de boete moeten maximeren tot een redelijk bedrag en de boeteclausule voldoende uitdrukkelijk en specifiek met de huurder moeten overeenkomen.
Zelfs een particuliere verhuurder die zijn woning, al dan niet tijdelijk verhuurt, kan met een vernietiging van een boeteclausule te maken krijgen. Dat partijen niet specifiek over een algemene boeteclausule onderhandeld hebben kan al voldoende reden zijn om de boeteclausule als oneerlijk aan te merken en buiten toepassing te laten.