Ontbinding huurovereenkomst

Wanneer de verhuurder of huurder van mening is dat de andere partij (huurder c.q. verhuurder) zich niet aan de afspraken uit de huurovereenkomst houdt en/of zich niet aan de wettelijke verplichtingen houdt, kan deze huurder of verhuurder de huurovereenkomst proberen te ontbinden. Wanneer is dit gerechtvaardigd? Wat zijn de voorwaarden voordat tot ontbinding van de huurovereenkomst mag worden overgegaan?

De wet geeft verschillende mensen verschillende rechten, maar legt de mensen ook veel verplichtingen op. De algemene regels, zoals dat partijen zich aan hun afspraken moeten houden, zijn altijd van toepassing. Daarnaast heeft de wet ook speciale verplichtingen die alleen gelden voor huurders en verhuurders van woonruimte. De huurovereenkomst is in principe een gewone overeenkomst waarop de bepalingen uit het overeenkomstenrecht of verbintenissenrecht van toepassing zijn. Denk hierbij aan wanprestatie, ingebrekestelling, verzuim en andere mogelijke acties die partijen toekomen wanneer de ander zich niet aan de afspraken uit de huurovereenkomst houdt.

Wanprestatie

Wanneer iemand zich niet aan de afspraken houdt pleegt deze wanprestatie. Wanneer er sprake is van wanprestatie zegt de wet het volgende:

"Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt."

Vertaald naar het huurrecht staat in dit artikel niet de eis van toerekening. Wanneer een huurder of verhuurder zich niet aan de afspraak houdt hoeft deze gebeurtenis niet aan die partij te worden toegerekend om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden. Gebeurtenissen waaraan de huurder of verhuurder niks aan kon doen (overmacht) zijn niet toerekenbaar en in dit licht toch een reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Wat de wet wel zegt is dat de gebeurtenis de ontbinding wel moet rechtvaardigen. Bij deze afweging worden alle feiten en omstandigheden, waaronder ook of, en voor welk deel, de gebeurtenis voor risico van de huurder of verhuurder moet komen, meegewogen.

Ingebreke en verzuim

In sommige gevallen kan de niet nagekomen plicht alsnog nagekomen worden. Denk hierbij aan het betalen van de huur zonder vaste datum of dag. De verhuurder kan de huurder alsnog 10 werkdagen de tijd geven om de huur alsnog te betalen. Wanneer de huurder hier geen gehoor aangeeft zal de verhuurder de huurder ingebreke moeten stellen en sommeren de huur binnen een paar dagen alsnog te betalen. Wanneer deze dagen verstrijken is de huurder in verzuim. Wanneer nakoming van de overeenkomst nog binnen een redelijke termijn kan plaatsvinden, kunnen de gevolgen nog niet ingeroepen worden, tenzij er al sprake is van verzuim.

Fatale termijn

In het vorige voorbeeld was niet afgesproken op welke dag de huur betaald moest zijn. Wanneer een vaste dag is afgesproken (voor de eerste van de maand) is er een fatale termijn afgesproken die niet meer hersteld kan worden. Al betaalt de huurder 3 weken later, het blijft vaststaan dat de huur niet voor eerste van de maand is betaald (en dat was nou juist de afspraak die niet nagekomen is). Toch achten wij het in zo’n geval verstandig dat de huurder toch nog een brief krijgt met het verzoek de huur alsnog zo snel mogelijk over te maken.

Verzuim

Op het moment dat nakoming van de plicht door 1 van de partijen (tijdelijk) niet (meer) nagekomen kan worden, de fatale termijn is verstreken of nadat, ondanks de aanmaningen en ingebrekestellingen, niet alsnog de plichten worden nagekomen is er sprake van verzuim. Wanneer iets niet (meer) of tijdelijk niet nagekomen kan worden is een ingebrekestelling overbodig.

Ontbinding

Ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder kan plaatsvinden door een (buitengerechtelijke) schriftelijke verklaring wanneer de reden van ontbinding te maken heeft met een geschonden afspraak of plicht van de verhuurder. Wanneer de verhuurder wil ontbinden volstaat deze verklaring niet. Voor de verhuurder zal bijna altijd een rechtelijke ontbinding nodig zijn. Deze ontbinding door de rechter is niet nodig wanneer het verhuurde niet meer bestaat (niet meer veilig bewoonbaar is) door brand of een andere reden én wanneer het verhuurde op last van de burgemeester wordt gesloten in verband met drugsoverlast. Gronden voor ontbinding:

• Wanbetaling
• Goed (ver)huurderschap
• Illegaal onder(ver)huur
• Wettelijke regels overtreden

Wanbetaling kan grond zijn voor een ontbinding, mits de huurachterstand een aantal (c.a. 3) maanden bestaat of de huurder in het verleden herhaaldelijk overtijd is geweest met de betaling van zijn huur en niet dan na voortdurende aanmaning alsnog tot voldoening is overgegaan. De huurder heeft verschillende mogelijkheden zich te verweren tegen de rechtsvordering van de verhuurder tot ontbinding wegens wanbetaling. Wanneer de huurder na het aanhangig maken van de ontbindingszaak bij de rechter alsnog zijn huurachterstand inlost, zal er als regel geen reden meer zijn om de ontbinding uit te spreken, tenzij zich in het verleden herhaaldelijk betalingsproblemen hebben voorgedaan. Dit laatste kan reden zijn voor de verhuurder om de ontbindingszaak toch door te zetten.

De huurder kan aantonen dat hij wel degelijk de huur heeft betaald of dat hij zijn huurachterstand inmiddels nagenoeg heeft ingelopen. Tevens kan de huurder een beroep doen op verrekening van een vordering op de verhuurder met zijn huurschuld of op het bevoegdelijk uitoefenen van een opschortingsrecht, bijvoorbeeld wegens het - ondanks herhaalde aanmaningen - niet herstellen van een gebrek (al moet de huurder hiermee voorzichtig zijn en zeker niet de gehele huur weigeren te betalen). Het weigeren van een voorstel tot huurverhoging is geen tekortkoming, zodat de ontbinding niet op grond daarvan kan worden uitgesproken. Dit is slechts anders als er een indexeringsclausule is overeengekomen die de huurder verplicht tot het betalen van de verhoging, mits die verhoging de wettelijke grenzen niet overschrijdt. Doet dit laatste zich wel voor, dan zal er geen sprake van een tekortkoming zijn voor zover de huurder alleen de meer dan wettelijk toegestane huurverhoging niet betaalt.

Een beroep van de verhuurder op een niet met de wet strijdige indexeringsclausule om een huurverhoging door te voeren zal zeker niet altijd door de beugel kunnen. Dit speelt vooral bij geliberaliseerde woonruimten. Hier kan de huurder, ondanks de aanvaarding van de indexeringsclausule in het huurcontract, mogelijk met een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 en 6:248 BW) verhinderen dat hij de krachtens deze clausule verplichte huurverhoging volledig moet voldoen. Is de indexeringsclausule in de algemene huurvoorwaarden opgenomen, dan kan de huurder daartoe een beroep doen op art. 6:233 onder a BW.

De verhuurder is gerechtigd de huurder tot tijdige betaling te prikkelen door aan wanbetaling een boete te verbinden. Zo'n boetebeding is ook bij verhuur van woonruimten geldig, maar hij kan wel door de rechter worden gematigd uit hoofde van art. 6:2 en 6:248 BW of art. 6:94 BW (redelijkheid en billijkheid).

De rechter die op vordering van de verhuurder moet beslissen of een ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is, kan aan de huurder een termijn van ten hoogste één maand geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (art. 7:280 BW). Komt de huurder binnen deze termijn (zgn. terme de grâce) alsnog zijn verplichtingen na, dan is het ontbindingsverzoek van de verhuurder definitief afgewezen. Zo niet, dan zal de huurovereenkomst na het verstrijken van de termijn van rechtswege zijn ontbonden. Overigens is de rechter niet verplicht de huurder een extra termijn voor de nakoming te verlenen, maar mag hij ook onmiddellijk de rechtsvordering van de verhuurder toe- of afwijzen.

Uitzonderingen

De wet bevat twee bijzondere ontbindingsgronden voor de huur van woonruimten. De huurder heeft de mogelijkheid om door middel van een buitengerechtelijke verklaring de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer de woonruimte door een gebrek of het verhelpen daarvan (gedurende enige tijd) onbewoonbaar is of zal zijn of als het gebruik van de gehuurde woonruimte gevaren oplevert (art. 7:279 lid 1 en 2 BW). De verhuurder is in dat geval gehouden de door het eindigen van de huur veroorzaakte schade te vergoeden (art. 7:279 lid 3 jo. art. 7:210 lid 2 BW).

Een verhuurder (meestal een gemeente, projectontwikkelaar) die een verhuurde woning heeft gekocht om een daarop de krachtens een geldend bestemmingsplan liggende bestemming te verwezenlijken, kan op die grond bij dagvaarding de ontbinding van de rechter vorderen. De rechter gaat tot ontbinding van de huurovereenkomst over met ingang van een door hem te bepalen dag (art. 7:281 lid 1 BW). Wel heeft de huurder recht op schadeloosstelling, die tegelijkertijd bij de ontbinding door de rechter moet worden toegekend.

Hetzelfde geldt in het hier bedoelde geval van ontbinding voor de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd of met wie de huurovereenkomst anders op de voet van art. 7:269 BW zou zijn voortgezet. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding nog een jaar of langer zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk aan de huurprijs van twee jaren. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding minder dan een jaar zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk aan de huurprijs van een jaar. De rechter heeft de vrijheid om een hogere schadeloosstelling toe te kennen. Bij de berekening van de schade wordt niet gelet op veranderingen die kennelijk zijn tot stand gebracht om de schadeloosstelling te verhogen (art. 7:281 lid 2 BW).

Van het voorgaande kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken (art. 7:282 BW).