Een huurder wil niet van de ene op de andere dag geconfronteerd worden met een hogere huurpijs, andere huurvoorwaarden of erger nog met een directe opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de "vorige" verhuurder de woning aan een nieuwe eigenaar (nieuwe verhuurder) heeft verkocht. Wanneer de eigenaar (tevens verhuurder) de verhuurde woning verkoopt, betekent dit niet dat meteen de huurovereenkomst eindigt en dat de huurder op straat staat. De rechten en plichten van de huurder gaan over op de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar koopt als het ware niet alleen de woning, maar ook de plichten van de vorige eigenaar. Dus ook de plicht om uw rechten te dulden. Dit verschijnsel staat bekend als de “koop breekt geen huur - regel”. Van deze koop breekt geen huur - regel mag niet zonder meer worden afgeweken wanneer dit in het nadeel is van de huurder.

 

Gaan alle rechten en plichten over op de nieuwe eigenaar?

Nee, de rechten die meegaan zijn volgens de wet alleen de afspraken die onmiddellijk verband houden met het mogen huren van de woning tegen een de door de huurder te betalen prijs (tegenprestatie). Anders gezegd gaat het om alle afspraken die in de huurovereenkomst staan, direct verband houden met de huurovereenkomst en waarvoor de huurder betaalt. Onder deze voorwaarden is de nieuwe eigenaar onverkort gebonden aan de afspraken die de "koop breekt geen huur - regel" onderstrepen.


Los van de afspraken die onmiddellijk verband houden met het huren van de woning zijn er ook afspraken die niet onmiddellijk verband houden met het gebruik van de woning, maar slechts een persoonlijk karakter hebben. Deze afspraken gaan dus niet automatisch mee over op de nieuwe eigenaar. Een aantal voorbeelden zijn:

  • Het voorkeursrecht van koop: het recht van de huurder om een koopbod uit te brengen als de verhuurder de zaak te koop aanbiedt.
  • Het koopoptiebeding: het recht van de huurder om af te dwingen dat de verhuurder de zaak krachtens een koopovereenkomst overdraagt aan de huurder.
  • De afspraak dat een invalide huurder maandelijks door de verhuurder per auto naar het revalidatiecentrum wordt gebracht.
  • De afspraak dat de huisbaas tijdens vakanties de vissen van de huurder zal verzorgen.

 

Zekerheden stellen?

Om ervoor te zorgen dat bepaalde afspraken (die geen hoogstpersoonlijk karakter hebben en op geen enkele manier onmiddellijk verband houden met de huurwoning) bij een eigendomsoverdracht toch mee overgaan naar de nieuwe verhuurder zullen deze afspraken schriftelijk overeengekomen moeten worden in bijv. de huurovereenkomst. Daarbij zal uitdrukkelijk vermeld moeten worden dat deze afspraken onderdeel zijn van de huurovereenkomst en dat voor deze afspraken een tegenprestatie (van bijvoorbeeld € 5,-) verschuldigd is door de huurder.

Ook kan geprobeerd worden om een mogelijk verlies van bijvoorbeeld het voorkeursrecht van koop, te voorkómen door in de huurovereenkomst vast te leggen dat de verhuurder verplicht is het voorkeursrecht van koop bij een eventuele verkoop van de woning over te dragen aan de koper. Wanneer de verhuurder dit niet zou doen pleegt de verhuurder wanprestatie en zal hij de schade moeten vergoeden. Om het niet nakomen van deze afspraak onaantrekkelijk te maken kan aan deze afspraak een boeteclausule worden gekoppeld. Deze boeteclausule kan voor nog meer zekerheid voor de huurder verzekerd worden met een tweede hypotheek op de gehuurde woning. Bij een tweede hypotheek wordt zowel de verhuurder als de koper bij de levering geconfronteerd met deze afspraak.

In sommige gevallen zal de huurder bewust of onbewust niet alle verplichtingen en/of rechten aan de nieuwe koper meedelen. Bepaalde rechten van de huurder(s) kunnen de prijs immers negatief beïnvloeden. Om negatieve gevolgen te voorkomen is het voor de koper handig een garantie van de verkoper te eisen waarin staat dat de koper is geïnformeerd over álle tussen verhuurder en huurder geldende afspraken ongeacht of deze in de huurovereenkomst zijn opgenomen, ergens anders dan in de huurovereenkomst schriftelijk zijn vastgelegd of slechts mondeling zijn overeengekomen, en ongeacht of deze ten tijde van het aangaan of de huurovereenkomst of later zijn gemaakt.