Ontbinding, beëindiging of opzegging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik? Kan dit zomaar? Wanneer de huurder hier bewust vrijwillig mee akkoord gaat en er geen dwang bij komt kijken is er juridisch gezien niks aan het hand wanneer de huurder de woning verlaat. Op het moment dat de huurder om economische, sociale, gezondheids- of andere redenen niet wil vertrekken zal de verhuurder naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te beëindigen.
Voorwaarden
De wet biedt de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen vanwege dringend eigen gebruik. Wanneer de huurder graag wil blijven wonen, kan de verhuurder de rechter vragen de huurovereenkomst te beëindigen. De rechter kan het verzoek alleen toewijzen als er in elk geval aan 3 criteria is voldaan.
- Allereerst moet er echt sprake zijn van dringend eigen gebruik. Deze noodzaak mag niet liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil of kan verkopen. Zonder huurder kan hij immers een hogere prijs voor het pand vragen. Zou dit wel mogen dan ontloopt de verhuurder de hoofdregel; "koop breekt geen huur".
- Vervolgens zal er een belangenafweging moeten plaatsvinden tussen enerzijds het belang van de verhuurder en anderzijds het belang van de huurder. Vanzelfsprekend zal het belang van de verhuurder zwaarder moeten wegen dan het belang van de huurder om tot toewijzing van de vordering over te kunnen gaan.
- Tenslotte moet er passende woonruimte voor de “vertrekkende” huurder voorhanden zijn.
Als aan deze 3 voorwaarden is voldaan zal er een eindafweging plaatsvinden waarbij alle feiten en omstandigheden van het geval moeten worden afgewogen.
Dringende reden(en)
Wanneer is er sprake van een goede reden van gebruik en wanneer is deze reden nou zo dringend? De "goede reden" kan gelegen zijn in het feit dat de verhuurder het huis voor zichzelf (wegens ruimtegebrek) nodig heeft of voor een ander. Ook kan de reden gelegen zijn in (noodzakelijke) renovatie of sloop van de huurwoning. Renoveren of sloop van een pand kan uiteraard niet plaatsvinden zolang het pand verhuurd is, omdat het recht op ongestoord huurgenot niet verstrekt kan worden. Daarnaast kan er een financiële reden zijn. Denk hierbij aan de financiële situatie van de verhuurder. Wanneer deze zelf niet genoeg geld heeft en ook noodzakelijke investeringen en verbouwingen kan het zijn dat in stand laten van de huurovereenkomst onredelijk is.
Ook zal beoordeeld moeten worden of de reden dringend genoeg is. Hier komt de eerste afweging al aan bod. Wanneer er niet aan de dringendheid wordt voldaan, zal de rechter niet toekomen aan de volgende criteria. In elk geval wordt niet aan de eis van dringendheid voldaan wanneer deze niet objectief bepaalbaar is.
Bij “gebruik” hoeft het niet te gaan om gebruik van de verhuurder zelf (persoonlijk). Wanneer de verhuurder een bedrijf (rechtspersoon of stichting) is, zou dit niet eens kunnen omdat de verhuurder dan geen mens is. Het moet gaan om gebruik dat het “belang” van de verhuurder dient. Hierbij kan gedacht worden aan persoonlijk eigen gebruik, gebruik voor de kinderen, gebruik voor een gehandicapte of juist voor personeel wanneer de verhuurder een bedrijf is. Daarnaast kan ook gedacht worden aan ander gebruik dan voor bewoning (bestemmingswijziging). Denk hierbij aan kantoorruimte of opslagruimte. Wanneer als dringende reden van gebruik “bewoning” wordt gebruikt, maar dit niet kan vanwege een huisvestingsvergunning die niet verstrekt zal worden, kan de rechter de vordering niet toewijzen.
Belangenafwegingen
Nadat de rechter heeft vastgesteld dat er sprake is van dringend eigen gebruik komt de rechter toe aan de belangenafweging. Deze afweging is een redelijkheidstoets. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Denk hierbij aan de gebondenheid van de huurder aan de woning vanwege het werk, de financiële ruimte, gezondheid, familie en leeftijd.
Deze belangen kunnen onder omstandigheden zwaarder wegen dan het ruimtegebrek of de financiële problemen van de verhuurder. Helemaal wanneer de problemen van de verhuurder aan de verhuurder zelf te wijten zijn.
Passende woonruimte
De verhuurder heeft de plicht een passende woning aan te bieden aan de huurder. Deze plicht gaat niet zo ver dat de verhuurder contacten moet leggen met verhuurders van woningen, maar het aangeven of aantonen dat er in de nabije omgeving huurwoningen of koopwoningen, die door de huurder betaald kunnen worden, beschikbaar zijn, is voldoende om aan deze plicht te voldoen. De huurder zal voor zover dit van hem gevergd kan worden medewerking moeten verlenen. Denk hierbij aan de inschrijving als woningzoekende bij woningcorporaties of bemiddelingsbureaus.
Hoge eisen stellen aan de aangeboden woning kan negatief uitwerken bij een de rechter. Wanneer een woning volgens de huurder niet passend is (geweest) zal hij dit ook moeten aantonen. Denk hierbij aan de situatie dat de huurder wel contact heeft opgenomen met de verhuurders, maar steeds achter het net viste. Ook kan een woning niet passend zijn wanneer de huurder vanwege lichamelijk gebreken geen (hoge) trap kan lopen en er slechts portiekwoningen beschikbaar zijn zonder lift.
Wanneer de rechter van mening is dat de afgewezen woning wel als “passende woonruimte” bestempeld kan worden zal de weigering van de "passende woning" voor risico van de huurder komen en zal de kantonrechter, wanneer aan de andere voorwaarden is voldaan, geneigd zijn de vordering toe te wijzen.
Eindafweging
Wanneer aan de bovenstaande 3 voorwaarden is voldaan zal de rechter nog bekijken of er andere feiten en omstandigheden zijn die een toewijzing van de vordering kunnen blokkeren. Bij deze laatste afweging weegt de rechter alle feiten en omstandigheden van beide partijen tegen elkaar af. Omstandigheden zoals de hoge leeftijd of ziekte kunnen reden zijn om de vordering, ondanks dat voldaan is aan de 3 criteria, toch af te wijzen. Hierbij moeten deze omstandigheden zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.
Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten?
Wanneer de vordering, vanwege sloop of renovatie, van de verhuurder wordt toegewezen kan het zijn dat de rechter oordeelt dat de huurder een vergoeding moet krijgen voor de verhuiskosten en eventuele inrichtingskosten. Dit is vaak een vast bedrag. Wanneer de schade buiten de schuld van de huurder groter is dan dit vastgestelde bedrag zal de huurder dit aannemelijk moeten maken. Als enige jaren bekend is dat er gerenoveerd of gesloopt gaat worden is het niet handig om een dure vloer te (laten) leggen. Deze schade is dan voorzienbaar geweest en komt (gedeeltelijk) voor rekening van de huurder.
Wanneer de schade niet voorzienbaar is geweest kan de schade, rekening houdend met de afschrijving, geheel of gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking komen.
Valse reden?
Een verhuurder kan vals spelen door zich op dringend eigen gebruik te beroepen en daarvoor een niet aanwezige dringende reden aanvoeren. Hoewel dit lastig te bewijzen is kan het toch erg merkwaardig zijn dat de woning bijvoorbeeld binnen 3 maanden na opzegging wordt verkocht of voor een hogere huurprijs wordt verhuurd zonder dat in de maanden tot de verkoop of verhuur van de woning door de verhuurder duurzaam in gebruik is genomen (conform de dringende reden). De wil om het pand duurzaam in gebruik te nemen zoals gevorderd is, is dan niet aanwezig geweest.
Wanneer binnen een jaar na opzegging de woning niet in gebruik wordt genomen zoals dit is gevorderd, wordt de wil tot misbruik aanwezig geacht en zal de verhuurder het tegendeel moeten bewijzen. Kan hij dit niet dan zal de verhuurder de aan huurder en/of onderhuurder(s) een schadevergoeding moeten betalen. Naast de schadevergoeding kan de rechter bij voorbaat een boetebedrag (die na 5 jaar na de opzegging van de huurovereenkomst verjaart) vaststellen wanneer de wil afwezig is geweest om het pand duurzaam in eigen gebruik te nemen.