Bij het aangaan van een koopovereenkomst heeft de verkoper in de basis twee verplichtingen:
- De verkoper moet de zaak met toebehoren in eigendom overdragen en afleveren,
- en de overgedragen zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
Bij het eerste vereiste "overdragen/afleveren" gaat het erom dat de de koper in het bezit komt van of de macht krijgt over de gekochte zaak. Een fiets kan feitelijk geleverd worden door deze letterlijk aan de deur van de koper af te leveren. Bij een woning wordt een feitelijke fysieke levering lastiger. Daarom wordt bij de verkoop van de woning het eigendom overgedragen door een door de notaris op te maken en in de openbare registers in te schrijven leveringsakte. Door de overdracht van de sleutel krijgt koper feitelijk de macht over de woning. Met alleen de overdracht van de sleutel van een woning wordt niet het eigendom van de woning overgedragen. Koopovereenkomsten met eigendomsvoorbehoud komt ook steeds vaker voor. Op deze wijze houdt de verkoper de eigendom van de zaak tot aan de voorwaarden om de eigendom over te dragen voldaan is.
Vanaf het moment van aflevering is de zaak voor risico van de koper, zelfs als de eigendom nog niet is overgedragen (art 7:10). Bij consumentenkoop is de zaak pas vanaf de bezorging voor risico van de koper (art 7:11), zelfs al was deze eerder afgeleverd in de zin van art 7:9. Kosten van aflevering zijn voor de verkoper (art 7:12 lid 1) ook hier gelden bij consumentenkoop strengere regels (art 7:13). De verkoper dient de zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen in eigendom over te dragen m.u.v. die lasten en beperkingen welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard (art 7:15 lid 1).
Wordt tegen de koper een vordering ingesteld tot uitwinning van een recht waarmee de zaak niet belast had mogen zijn, dan is de verkoper gehouden in het geding te komen om de belangen van de koper te verdedigen (art 7:16). Indien sprake is van niet-nakoming door de verkoper van diens verplichtingen, gelden bij de koopovereenkomst, naast de algemene regels betreffende niet-nakoming van art 6:74, enkele bijzondere aanvullende regels. Dit betreft het recht om opheffing van een last of beperking die op de zaak rust, terwijl dat niet had gemogen (art 7:20) en het recht op correcte nakoming bij non-conformiteit (art 7:21). Beide bepalingen zijn voor consumentenkoop uitdrukkelijk van toepassing onverminderd alle andere rechten of vorderingen (art 7:22 lid 4).
Verborgen gebreken bij huizen
Een gekocht huis kan verborgen gebreken hebben. Een aantal in de praktijk voorkomende 'verborgen gebreken' zijn bijvoorbeeld:
- scheuren in (draag-)muren;
- de aanwezigheid van de boktor;
- houtworm die schade toebrengt aan het geraamte van de woning;
- lekkage;
- krakende vloeren.
Een verkoper is niet per definitie aansprakelijk voor elk (verborgen) gebrek. Of een verkoper aansprakelijk is voor (verborgen) gebreken hangt in de eerste plaats af van of het gaat om een zichtbaar gebrek of een verborgen gebrek. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van het huis had kunnen constateren. Denk bijvoorbeeld aan duidelijk zichtbare scheuren in muren. Voor dergelijke gebreken zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn.
Zichtbare gebreken hebben in het algemeen een prijsdrukkend effect, waar dus voor het sluiten van de koop rekening mee gehouden is. Bij verborgen gebreken ligt dit wat genuanceerder. Verborgen gebreken zijn gebreken die meestal na de levering van het huis bekend of zichtbaar worden. Daarnaast is het de vraag wat er onderling (in de koopovereenkomst) overeengekomen is over bepaalde zaken zoals toekomstige (verborgen) gebreken en nog belangrijker; wat de wet daarover zegt.
Let op: het zal hieronder gaan over feitelijke gebreken aan het verkochte. Dit moet worden onderscheiden van juridische gebreken.
Sprake van een (verborgen) gebrek?
Bij de koop van een huis mag de koper verwachten dat het huis voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Zo mag de koper verwachten dat het dak niet lekt en dat het huis niet op sterk vervuilde grond staat. Wat nu als het huis niet voldoet aan de redelijke verwachtingen. Kan de koper de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen, of moet de koper zijn verlies nemen? Wat zijn de belangrijkste juridische regels?
Wanneer is er volgens de wet sprake van een gebrek?
De wet bepaalt dat een zaak bij de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. De zaak – bijvoorbeeld een huis – beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dan sprake van – zoals dat juridisch heet – non-conformiteit, ook wel ‘tekortkoming’ of ‘gebrek‘ genoemd.
Er is dus sprake van een tekortkoming in het geval het huis niet voldoet aan zijn op grond van de koopovereenkomst gestelde verwachtingen. Maar wat mocht de koper verwachten? Mag hij bijvoorbeeld verwachten dat het huis geheel vrij is van asbest? Ook in het geval waarin het huis gebouwd is in een periode dat asbest een veel gebruikt bouwmateriaal was?
In de wet staat dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Twee vragen moeten dus in ieder geval worden beantwoord:
- Welke eigenschappen zijn nodig voor normaal gebruik?
- Mocht de koper klakkeloos aannemen dat de woning de eigenschap bezat?
Welke eigenschappen een woning moet hebben voor normaal gebruik lijkt makkelijk te beantwoorden, maar in de praktijk leidt het antwoord geregeld tot problemen tussen partijen die de norm "normaal gebruik" een andere invulling geven. Het zal duidelijk zijn dat een woning een dak moet hebben dat niet lekt en dat het huis niet op levensbedreigende gifgrond moet staan. Maar verhindert een lichte bodemvervuiling het normaal gebruik? Over dergelijke vragen wordt regelmatig geprocedeerd.
Vooronderzoek
De koper kan hiervan op de hoogte gesteld worden door de verkoper of diens vertegenwoordiger (bijv. de makelaar). De koper kan ook zelf onderzoek doen naar mogelijke gebreken (bijv. door een bouwkundig onderzoek te laten verrichten naar mogelijke gebreken). Hier staan dus de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper tegenover elkaar.
Onderzoeksplicht
Is er sprake van een eigenschap die afwijkt van een normaal gebruik, dan moet (om de eventuele aansprakelijkheid van de verkoper na te gaan) de vraag beantwoord worden of koper geen twijfels had moeten hebben over die eigenschap. In het geval er bijvoorbeeld sprake is van een lek dak en de koper constateerde bij de bezichtiging van het huis lekkagesporen, dan had de koper twijfels moeten hebben over het dak. Hij had het dak moeten laten onderzoeken en hierover vragen moeten stellen aan de verkoper.
Bij dit laatste gaat het om de zogenaamde ‘onderzoeksplicht’ van de koper. Van de koper mag verwacht worden dat hij de staat van de woning onderzoekt, zonodig met behulp van een bouwkundige. Indien koper zich aan zijn onderzoeksplicht heeft gehouden, of als verkoper hem mede heeft gedeeld dat de woning bepaalde eigenschappen heeft (hij stelt bijvoorbeeld dat het dak niet lekt), blijft het voor de koper mogelijk juridische maatregelen tegen de verkoper te nemen. Verzuimt koper zijn onderzoeksplicht na te komen, dan loopt hij de kans dat hij zijn schade in verband met een verborgen gebrek niet bij de verkoper kan verhalen.
Mededelingsplicht
Bij het zojuist gezegde is het van belang dat de verkoper een zogenaamde ‘mededelingsplicht’ heeft. Indien hij van een gebrek op de hoogte is die het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dan dient hij dit de koper mede te delen. Doet hij dat niet, dan is verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Samengevat; de koper kan op grond van de wet juridische maatregelen nemen tegen de verkoper indien de woning niet die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl koper geen verwijt kan worden gemaakt dat hij zich niet gehouden heeft aan zijn onderzoeksplicht.
Op een aantal andere webpagina’s van de site vind je meer informatie over vragen als: wat wordt in de rechtspraak verstaan onder ‘normaal gebruik’ , en hoever gaat de ‘onderzoeksplicht’ van koper. Op onze webpagina juridische actiesis te lezen wat een koper kan vorderen ten opzichte van de verkoper in het geval hij geconfronteerd wordt met verborgen gebreken.
Op deze pagina melden wij dat een verkoper op grond van een uitspraak van onze hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, ook aansprakelijk kan zijn voor een eigenschap (lees: verborgen gebrek) die een ‘normaal gebruik’ niet in de weg staat. In dit geval ging het over een uitbouw aan de woning waarvoor geen bouwvergunning was afgegeven. Ondanks het feit dat koper de aanbouw normaal kon gebruiken, vorderde hij met succes bij de rechter een financiële vergoeding om de aanbouw zodanig aan te kunnen passen dat een bouwvergunning kon worden afgegeven.
Tenslotte dient vermeld te worden dat ook sprake kan zijn van een tekortkoming (non-conformiteit) indien koper en verkoper een bijzonder gebruik van het verkochte hadden voorzien, maar na levering blijkt dat dit bijzondere gebruik niet mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan tuingrond die is verkocht voor de teelt van groente, maar daar in verband met verontreinigde grond niet geschikt voor is.
(Verborgen) gebreken en het koopcontract
NVM-koopakte
Veel kopers en verkopers gebruiken als koopcontract het standaard koopcontract van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). Vanwege dit veelvoorkomende gebruik van deze modelovereenkomst, wordt hieronder kort ingegaan op de belangrijkste bepalingen in dit model ter zake van verborgen gebreken.
In het NVM-model is de bepaling opgenomen dat het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare en onzichtbare) voor de koper zijn. Met deze bepaling lijkt de koper een kansloze zaak te hebben als zich een gebrek voordoet. Verderop in het model staat echter een belangrijke uitzondering vermeld, namelijk dat de garantie die verkoper heeft dat het geleverde de eigenschappen zal bezitten die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn. De garantie geldt dus niet voor gebreken die het normale gebruik niet verhinderen. Maar in het algemeen vallen de grotere gebreken die het woongenot aanmerkelijk verhinderen hieronder. Op onze webpagina rechtspraak vind je voorbeelden terug van gebreken die wel en niet onder de garantie vallen.
Ouderdomsclausule
Een belangrijke bepaling in het koopcontract kan ook zijn de zogenaamde ‘ouderdomsclausule’. Dit is een clausule die een verkoper van een oudere woning in het koopcontract kan laten opnemen, om daarmee minder snel aansprakelijk te zijn voor gebreken die verband houden met de ‘leeftijd’ van de woning.
In de ouderdomsclausule staat meestal dat koper zich ermee bekend verklaart dat de woning circa x-jaar oud is en dat de koper ten aanzien van de kwaliteit van de woning derhalve minder hoge eisen kan stellen dan aan een nieuwe woning. Een dergelijke clausule leidt er in veel gevallen toe dat de gevolgen van verborgen gebreken voor rekening en risico van de koper komen.
Ook in het geval van het ontbreken van een ouderdomsclausule speelt de ouderdom van de woning een rol bij de vraag wat een koper van een woning mag verwachten. Aan een woning van bijvoorbeeld 40 jaar oud kan de koper minder hoge eisen stellen dan aan een woning van 5 jaar oud. Van een woning van 40 jaar met enige (ouderdoms)gebreken, kan niet gemakkelijk gesteld worden dat deze niet aan de overeenkomst beantwoordt. De verkoper schiet dan ook niet tekort en is niet aansprakelijk voor de gebreken. Dit kan anders zijn indien de koper de woning goed heeft onderzocht of verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
Speciale garanties
Een verkoper kan dus speciale clausules in het koopcontract laten opnemen die zijn aansprakelijkheid beperken. Daarentegen kan de koper met de verkoper proberen af te spreken dat in het koopcontract extra garanties ten behoeve van de koper worden opgenomen.
De koper kan bijvoorbeeld de volgende garantie laten opnemen:
“Mochten er eventueel verborgen gebreken gevonden worden na het sluiten van deze koopovereenkomst, dan zal verkoper de gebreken herstellen of vervangen”
Indien er bij de koper twijfel bestaat over een eigenschap van de woning, zelfs na een onderzoek, dan doet de koper er verstandig aan een garantie (betreffende dat eigenschap) in de koopovereenkomst te laten opnemen. Zo kan in het koopcontract worden opgenomen dat verkoper garandeert dat de bij het woonhuis behorende grond niet verontreinigd is.
Al met al is het van cruciaal belang wat in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Besteed voldoende aandacht aan (de inhoud van) de koopovereenkomst. Als na de levering sprake is van (verborgen) gebreken, is het voor zowel de koper als de verkoper van belang dat de juridische kansen zo groot mogelijk zijn.