De mededelingsplicht en onderzoeksplicht zijn onderdelen van de ingewikkelde theorie omtrent de (non)conformiteit. De gekochte zaak moet conform de overeenkomst zijn. Het gekochte moet de normale eigenschappen hebben die bij het product horen. Daarnaast moeten eventuele bijzondere eigenschappen voor de koop duidelijk besproken zijn.
Een voorbeeld
Bij de aankoop van een vrachtwagen worden de standaard eigenschappen verwacht zoals een goed afsluitbare laadruimte en een berijdbare bodem. Wanneer de vrachtwagen door koper wordt gebruikt voor vervoer van diepvriesproducten, zal hij extra eisen stellen aan de vrachtwagen zoals de beschikking over klimaatbeheersing. Daar kunnen in de koopovereenkomst extra afspraken over worden gemaakt.
Wat de koper van het product mag verwachten, is afhankelijk van zowel de mededelingsplicht als de onderzoeksplicht. Een verkoper dient uit zichzelf belangrijke gegevens met betrekking tot de zaak te vertellen. Koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waaraan hij niet hoeft te twijfelen. Wanneer hij toch twijfelt of zou moeten twijfelen, heeft hij de plicht de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten naar hetgeen waar hij over twijfelt. Dat is de onderzoeksplicht.
Is er voldoende informatie verschaft?
De vraag rijst dan doorgaans of verkoper voldoende informatie aan de koper heeft verschaft, zodat deze aan zijn onderzoeksplicht kan voldoen. De verhouding tussen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht is niet altijd duidelijk. Aangenomen kan wel worden dat indien de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan (en daarom ‘iets’ heeft verzwegen) een beroep op onvoldoende onderzoek door de koper niet meer op gaat. Duidelijk is dat de inhoud van de koopovereenkomst in dit verband van zeer groot belang is.
De waarde van een mededeling
Het is duidelijk dat een mededeling zwaar weegt. En een mededeling van bijzondere aard is eigenlijk wel een garantie. Wat een garantie precies is, moet elke keer weer door uitleg worden vastgesteld. Uitgangspunt is wel dat als er een garantie wordt gegeven, dat bij niet-nakoming sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Dus als een koper een garantie krijgt, dan staat de koper tamelijk sterk.
Soms is er sprake van een eigenschap van een verkochte zaak die zo essentieel is dat de koper zegt: “Er is hier niet het woord garantie gevallen, maar de eigenschap waar het om gaat is zó essentieel dat de aanwezigheid daarvan als het ware stilzwijgend of impliciet is gegarandeerd.” Dat slaat dus op de situatie waarin het woord ‘garantie’ niet is gebruikt. Die stilzwijgende garantie wordt gebruikt om aanspraak te kunnen maken op eigenschappen die niet expliciet ter sprake zijn gekomen.
Stilzwijgende of impliciete garantie?
Stel: een projectontwikkelaar koopt een stuk grond van een gemeente met een aan de koop gekoppelde bouwverplichting. Dan mag de projectontwikkelaar uitgaan van een stilzwijgende garantie, namelijk dat de grond meteen geschikt is om te bebouwen. Stel dat na verloop van tijd blijkt dat de grond zwaar vervuild is, dan kan de projectontwikkelaar de gemeente aanspreken op een toerekenbare tekortkoming. Zelfs een exoneratieclausule, waarbij de gemeente het risico van eventuele verborgen gebreken bij de koper legt, beschermt de gemeente in dit geval niet.
De gemeente kan ook aansprakelijk zijn jegens derden die op hun beurt een stuk grond van de projectontwikkelaar hebben gekocht. De vordering van de kopers kan gebaseerd worden op grond van een onrechtmatige daad. De aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid voor de gemeente in bovenstaand voorbeeld heeft veel weg van een risicoaansprakelijkheid. Doordat er een bouwplicht wordt opgelegd, neemt de oplegger het risico aansprakelijk gesteld te kunnen worden. Buiten de bouwplicht kan ook een stuk grond verkocht worden zonder bouwplicht. Maar als de gemeente op de hoogte is van het feit dat er in het verleden een vuilstortplaats was gevestigd en later toegedekt kan er alsnog een succesvolle onrechtmatige daad actie ingesteld worden. Uiteraard kunnen er omstandigheden zijn die maken dat de gemeente niets te verwijten valt, zoals de deskundigheid van de koper(s).
In sommige overeenkomsten staat zowel een garantie en als een exoneratieclausule. De Hoge Raad zegt hierover dat een uitsluiting van aansprakelijkheid geen afbreuk doet aan een garantie die in dezelfde overeenkomst van toepassing is. Dit zou ook te gek voor woorden zijn. De koper krijgt eerst de garantie dat hij de grond kan gebruiken naar eigen inzicht, maar als de verkoper zich vergist dan slaagt een vordering op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad toch niet omdat verderop in het contract de aansprakelijkheid is uitgesloten. “Had u maar de kleine lettertjes moeten lezen” gaat in dit geval niet op!