Afspraken kunnen zowel mondeling als schriftelijk worden gemaakt, tenzij de wet hier wat anders over zegt. Omdat het doorgaans lastig is te bewijzen wat iemand heeft gezegd wordt aangeraden de afspraken zoveel mogelijk schriftelijk vast te leggen. Niet dat schriftelijke afspraken altijd even duidelijk zijn, maar het is een beter uitgangspunt ingeval er discussie ontstaat over bepaalde afspraken.

In het geval dat een particulier een woning wil kopen heeft de wetgever gemeend dat in dit gevallen een mondelinge overeenkomst niet voldoende is. De wetgever heeft namelijk in de wet opgenomen dat de aankoop van een woning door een particulier altijd schriftelijk moet worden overeengekomen. Als dit niet zo, dan is de koop niet geldig (nietig). Dit staat ook met zoveel woorden in de wet.Artikel 3:39 BW luidt als volgt:

"Tenzij uit de wet anders voortvloeit, zijn rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht, nietig.” 

Om deze reden wordt er in de praktijk gewerkt met een voorlopig koopcontract (bijv. de standaardkoop-overeenkomst van NVM), waardoor aan het vereiste voor schriftelijkheid wordt voldaan. De koper kan, zonder consequenties, afzien van de overeenkomst indien hij dat binnen drie dagen na ontvangst (duidelijk) kenbaar maakt. Een bevestiging van de verkoper is gewenst om vast te stellen dat het bericht de verkoper (binnen de termijn van drie dagen) heeft bereikt.

De meeste particulieren kopen immers niet maandelijks of jaarlijks woonhuizen. Sterker nog, het overgrote deel van de particulieren koopt nooit een woning. Enige bescherming van de onervaren particulier is wel op zijn plaats.

Een ander voordeel van het schriftelijkheidsvereiste bij de aankoop van een woning is de duidelijkheid over alle relevante details van de koop en de woning. Wanneer deze zaken niet besproken zijn, loopt de koper het risico te laat vast te stellen dat bepaalde zaken niet bij de koop inbegrepen blijken te zijn.

Consequenties van een bod uitbrengen 

Er kan zich een situatie voordoen waarbij de koper een bedrag biedt en de verkoper dat bedrag accepteert. In zo’n geval kan gesproken over wilsovereenstemming wat de koopprijs betreft. Beide partijen hebben over en weer hun wil geuit en de wil van de andere partij geaccepteerd. Is deze wilsovereenstemming voldoende om te eisen dat de koper meewerkt om deze wilsovereenstemming op papier te bevestigen en de schriftelijke overeenkomst opmaakt en ondertekent? 

Of dit afgedwongen kan worden is niet zomaar te zeggen. De ene rechter vindt dat er over voldoende zaken duidelijkheid is en daarom meegewerkt moet worden aan het opstellen van de koopovereenkomst en de overeenkomst na te komen. Een andere rechter vindt de schriftelijkheidsvereiste zo belangrijk dat een verkoper er niet vanuit mag gaan dat de koop gesloten is voordat er een handtekening staat onder het koopcontract. De rechtspraak heeft hier geen duidelijkheid over verschaft. Alle omstandigheden van het geval zullen moeten worden afgewogen voordat een degelijk antwoord gegeven kan worden. Zelfs dan kan het zijn dat de rechter beslist dat er geen overeenkomst is omdat er simpelweg geen schriftelijke overeenkomst met handtekening is. 

Het schriftelijkheidsvereiste

Ons hoogste rechtscollege de Hoge Raad heeft in december 2011 in een arrest een aantal ‘regels’ opgesomd als het gaat om overeenstemming tot koop van een woning.

  • Een professionele verkoper van een woning kan zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste als hij van de koper af wil. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de verkoper een hoger bod heeft ontvangen voor de woning en de woning graag voor dat hogere bedrag van de hand wil doen. De koper kan de verkoper in dit geval, voor zover er voldoende duidelijkheid is over essentiële zaken met betrekking tot de voorwaarden, aan de mondelinge overeenkomst houden.

  • Een particuliere verkoper kan wel een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. Dit mag dus ook als hij een beter bod krijgt van een andere (potentiële) koper zonder dat dit naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

  • Als er uiteindelijk (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid) ten onrechte niet wordt meegewerkt aan ondertekening, dan kan deze onredelijkheid niet leiden tot koop of verkoop van de woning. Dit zou hooguit kunnen leiden tot een schadevergoeding voor de andere partij.


Inschrijven in het Kadaster?

Als de koop is ingeschreven is de koper beschermd, en kan de verkoper het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren. Ook is de koper binnen deze periode beschermd tegen beslagleggers die zich ten laste van de verkoper op de woning willen verhalen.