Bij (verborgen) gebreken denkt men snel aan sporen van een lekkage die verstopt zijn achter een dikke laag verf of een opnieuw gespoten auto om sporen van een zwaar auto-ongeluk te maskeren. Dit zijn twee voorbeelden van een materieel, feitelijk of fysiek gebrek. Naast deze "type" gebreken kennen wij ook "juridische- of rechtsgebreken". Rechtsgebreken of juridische gebreken zijn gebreken die te maken hebben met klevende rechten, lasten of beperkingen (aan de zaak die je koopt) waar je als koper geen weet van had of hoefde te hebben op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Hier had de verkoper de koper uiteraard wel op moeten wijzen. In tegenstelling tot verborgen (fysieke of feitelijke) gebreken die niet juridisch van aard zijn heeft de koper in beginsel geen onderzoeksplicht. Het gaat uiteraard niet om klevende rechten, lasten of beperkingen die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.
Een aantal voorbeelden van juridische- of rechtsgebreken zijn:
- Erfdienstbaarheden
- Huurovereenkomsten
- Kettingbedingen
Exonereren / uitsluiten?
Rechtsgebreken of juridische gebreken die ingeschreven (hadden) kunnen worden in de openbare registers zijn zulke ernstige gebreken dat de wetgever heeft bepaald dat je hier contractueel niet eens van mag afwijken door bijvoorbeeld af te spreken dat de koper instaat voor alle mogelijke juridische gebreken die later aan het licht komen. Voor andere rechtsgebreken die niet ingeschreven kunnen of hoeven te worden kunnen partijen afspreken wat zij willen.
Publiekrechtelijk
Publiekrechtelijke beperkingen of gebreken zijn geen gebreken die vallen onder de noemer rechtsgebreken of juridische gebreken. Deze vallen onder de noemer verborgen gebreken. Hier kan door de verkoper onderzoek naar gedaan worden door de gemeentelijke registers te raadplegen alvorens de overeenkomst wordt gesloten.