Er kunnen zich situaties voordoen waarin een huurverlaging wenselijk is. Zo kan het inkomen dalen, het gehuurde gebreken vertonen, de maximale huurprijsgrens overschreden worden of de aanvangshuurprijs onredelijk zijn. De huurder kan dan een huurverlagingsvoorstel indienen. Hoe gaat zo’n voorstel precies in zijn werk?
Hoe wordt het ingediend?
Het huurverlagingsvoorstel wordt schriftelijk ingediend door de huurder. Dit voorstel kent een aantal vereisten. Zo moet genoemd worden:
- De oude en nieuwe (gewenste) huurprijs.
- Het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verlaagd.
- De datum waarop de huurverlaging ingaat. Het voorstel moet twee maanden voor deze datum verstuurd worden aan de verhuurder.
- De puntentelling van de woning volgens het puntensysteem.
De hierboven beschreven vereisten moeten in iedere brief genoemd worden, ongeacht de aangevoerde grond voor huurverlaging. Hiernaast bestaan gegevens die voor sommige aangevoerde gronden vereist zijn om mee te sturen en voor andere niet. De hierboven beschreven lijst vormt dus geen limitatieve lijst van vereisten.
De gronden zijn in de inleiding genoemd en zullen hieronder nader besproken worden. Hierbij zullen de extra vereisten genoemd worden.
Aangevoerde gronden
Huishoudinkomen daalt
Er was een moment dat het inkomen van het huishouden steeg. Daarop volgde een inkomensafhankelijke huurverhoging, maar nu doet het geval zich voor dat het huishoudinkomen weer gedaald is. Hiervoor zijn verschillende oorzaken denkbaar. De samenstelling van het huishouden kan gewijzigd zijn. Iemand met een inkomen is bijvoorbeeld vertrokken uit het huis. Een andere oorzaak is dat het inkomen van één van de huidige bewoners daalt. Een verlaging van de huur is wenselijk nu er van het hogere inkomen geen sprake meer is.
Bij het indienen van het voorstel moet aan twee extra vereisten worden voldaan. Er moet een inkomensverklaring (IB60-formulier) van alle bewoners en een uittreksel uit de Basisregistratie personen van één van de bewoners mee gestuurd worden. Uit het uittreksel blijkt hoeveel personen er op het adres staan ingeschreven.
Gebreken
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurwoning goed onderhouden blijft. Hij draagt de verantwoordelijkheid voor het grote onderhoud, zoals lekkage of houtrot in kozijnen. Wanneer de verhuurder hierin te kort schiet en er gebreken ontstaan, moet de huurder hier zo snel mogelijk melding van maken. Dit kan aanleiding geven voor een tijdelijke huurverlaging. De huurder geniet immers niet meer het huurgenot dat hij/zij mag verwachten.
De verhuurder krijgt, na het verzoek van de huurder, zes weken de tijd om de gebreken te herstellen. Wanneer dit niet tijdig gebeurt, kan er een verzoek voor tijdelijke huurverlaging worden ingediend bij de Huurcommissie. Deze zal de gebreken onderzoeken en huurverlaging toezeggen als deze ernstig genoeg zijn. Huurverlaging wordt niet toegezegd wanneer het gaat om klein onderhoud waarvoor de huurder zelf verantwoordelijk is. Denk aan binnenschilderwerk, het vervangen van een lamp of het ontstoppen van de gootsteen.
Als de Huurcommissie een huurverlaging toekent en de verhuurder de gebreken herstelt, geldt de oude huur weer vanaf de eerste dag van de maand nadat de gebreken zijn hersteld.
De huurder kan van mening zijn dat de gebreken onvoldoende zijn hersteld. Hij/zij kan hiervan melding maken aan de verhuurder die dan de kans krijgt het nog een keer te herstellen. Vindt de verhuurder dat de gebreken voldoende zijn hersteld? Dan kan de Huurcommissie gevraagd worden een oordeel te geven over de gebreken. Wanneer zij vindt dat de gebreken nog niet voldoende zijn hersteld, zal de huurverlaging nog voortduren.
Maximale huurprijs overschrijding
De maximale huurprijs kan berekend worden aan de hand van het puntensysteem. Gaat de huurprijs over deze maximale prijs heen? Dan kan de huurder een verlaging tot de maximale huurprijs voorstellen.
Onredelijke aanvangsprijs
Tot en met zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst, kan de huurder een verzoek tot beoordeling van de huurprijs indienen bij de Huurcommissie. Voor die beoordeling zal de Huurcommissie de maximale huurprijs berekenen aan de hand van het puntensysteem. Is de aanvangsprijs hoger? Dan kan de Huurcommissie de huurprijs verlagen naar de maximale huurprijs uit het puntensysteem.
Akkoord
Als de verhuurder akkoord gaat met het voorstel, geldt vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs.
Niet akkoord
Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert hij er niet op? Dan kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Ook dit verzoek kent een aantal vaste onderdelen. Zo moet er opgestuurd worden:
- Het verzoekschrift voor de huurverlaging.
- Het voorstel aan de verhuurder.
- Een kopie van de huurovereenkomst.
- De puntentelling van de woning.
Wanneer de grond van het huurverlagingsvoorstel de inkomensdaling is, moet de huurder ook de inkomensverklaringen (IB60-formulier) van alle bewoners en een uittreksel uit de Basisregistratie personen van één van de bewoners meesturen.
De Huurcommissie stelt de datum vast waarop de huurverlaging ingaat.
Binnen zes weken na de voorgestelde huurverlagingsdatum, moet het verzoek ingediend zijn bij de Huurcommissie. Gebeurt dit te laat? Dan neemt de Huurcommissie het verzoek niet in behandeling. Als de huurder de huurverlaging nog steeds wenst, zal hij een nieuw huurverlagingsvoorstel moeten indienen bij de verhuurder.